对加快我市棚户区改造项目建设的思考

——三地同城棚户区改造项目进展报告

市政府研究室课题组

　　〔内容摘要〕　文章在介绍全市棚户区改造项目建设情况的基础上，分析了具有一定代表性的三地同城化发展项目中，棚户区改造项目的建设情况，提出了加强组织领导、丰富棚改安置方式等方面的建议。
　　〔关 键 词〕　棚户区　同城化　项目　建议

　　棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。棚户区的存在已成为城市中“二元结构”的一大表现，有必要加快改造的步伐。棚户区改造包括城市棚户区（危旧房）、国有工矿棚户区、国有林场危旧房、国有垦区危旧房、中央下放地方煤矿棚户区、铁路棚户区改造。实施棚户区改造，有利于解决城镇低收入家庭住房困难，有利于提升城市品位，完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市人居环境和城市景观，有利于盘活存量土地，实现土地的节约集约利用。总的来说，棚户区改造，是惠及民生改善民生的重大举措。近年来，我市对棚户区改造工作越来越重视，成立了专门推进棚改工作的机构，制定了相应的管理办法，出台了一批促进棚改工作的文件，集合了一切社会力量参与此项惠民工程。值得一提的是三地同城化发展66个重点项目中，就含有15个棚改项目，这15个棚改项目作为市中心城区的棚户区改造工程，在全市棚户区改造项目中，具有一定的代表性。为进一步了解我市实施棚改工程建设情况，2015年10月由市政府研究室牵头，会同市棚改办等部门，采取实地走访、召开座谈会等方式，在了解全市实施棚改工程的基础上，对钟山区、水城县、红桥新区的三地同城重点项目中，15个棚户区改造工程进展情况进行了深入的调研，形成报告如下：
　　1 我市棚改基本情况
　　近年来，为更好地推进我市棚户区改造工作，解决城镇低收入家庭住房困难，改善居住环境，完善服务功能，提升城市品位，我市相继出台了《六盘水市人民政府关于大力推进棚户区改造工作的意见》、《六盘水市棚户区改造实施细则（暂行）》等文件，明确了改造范围及工作目标，这些文件的出台，不仅为更好更快的推进棚户区改造工作提供了政策保障，更是将改革的成果惠及于民。
　　2015年，全市共实施棚户区改造为76527户。为满足棚户区改造融资需求，切实推进棚户区改造工作，在目标任务总量不变的情况下，对部分棚户区改造项目点及改造户数进行了新一轮调整。调整后，城市棚户区改造75851户(征收30926户、综合整治44925户）、国有工矿棚户区改造676户（不需要发布征收补偿安置方案、征收公告和签订征收补偿安置协议）。共55个项目，其中城市棚户区52个（六枝特区6个、盘县18个、水城县23个、钟山区5个，国有工矿棚户区3个（水城县3个）。
　　目前，完成城市棚户区改造入户摸底调查75851户；发布征收补偿安置方案（综合整治项目实施方案）75851户、征收公告75851户；签订征收补偿安置协议75919户，其中：实物安置21742户、货币安置9185户(政府收购房源安置7808户、居民自由支配补偿款1377户)、综合整治44992户。已拆除被征收房屋5750户、面积740181平方米；启动安置房建设26748套；办理国有土地使用证17310套、建设用地规划许可证27070套、建设工程规划许可证27070套、建筑工程施工许可证14710套。累计完成投资20亿元。
　　2 三地同城化发展棚户区改造项目基本情况
　　三地同城棚户区改造项目为以朵、塔山、朝阳、红山、严家寨、凉都·体育村、荷城、松坪等15个棚户区。已开工建设7个，未动工8个。15个棚户区计划改造20232户，改造面积252万平方米，计划总投资168亿元。其中：水城县辖区共有以朵、塔山、朝阳3个城市棚户区改造项目，计划改造2158户，改造面积35万平方米，计划总投资14亿元。钟山区辖区共有凉都.体育村、荷城、松坪等11个(其中星筑棚户区改造项目属于房开项目，未享受国家棚改政策)城市棚户区改造项目，计划改造13824户，改造面积176万平方米，计划总投资144亿元。钟山经济开发区辖区共有1个城市棚户区改造项目（含红山、严家寨片区），计划改造4250户，改造面积41万平方米，计划总投资11亿元。
　　目前，共签订房屋征收协议9192户（其中：实物安置8738户、货币安置454户），安置房建设基础施工3858套、主体施工1550套、基本建成1256套，累计完成投资16.76亿元。其中：水城县签订房屋征收协议2377户（其中：实物安置2219户、货币安置158户），安置房建设主体施工818套，累计完成投资5亿元。钟山区签订房屋征收协议2565户（其中：实物安置2269户、货币安置296户），安置房建设主体施工624套，累计完成投资6亿元。钟山经济开发区签订房屋征收协议4250户（均为实物安置4250户），安置房建设基础施工2734套、主体施工108套、基本建成1256套，累计完成投资5亿元。
　　2.1 水城县
　　2.1.1 以朵安置区棚户区改造工程
　　以朵安置区棚户区改造工程分两期进行，总建筑面积约20.03万平方米，计划总投资3.20亿元，现完成投资约2.98亿元。一二期项目于2013年6月开工建设，计划2016年6月项目竣工验收、分配入住。一期（2014年）建设安置房219套，中央补助资金已到位1119万元，目前征收补偿协议签订共258份，其中货币安置1份，实物安置257份。二期（2015年）建设安置房599套，征收补偿协议签订共599份，其中货币安置127份，实物安置452份，中央补助资金到位1721万元，国家开发银行已授信2.1亿元，其余资金由县级配套。一二期合计签订征收补偿协议857份，其中货币安置128份，实物安置729份。现各楼栋已主体封顶，正在进行装饰装工程施工，年内可全面竣工。
　　2.1.2 塔山棚户区改造工程
　　计划改造棚户区房屋865户，建设安置房865套，建筑面积约25.01万平方米，计划总投资9亿元。征拆费用已支付1500余万元，完成房屋征拆504户。为了更好的开展此项工作，项目业主由市交投公司变更为水城县城市投资开发有限公司。原由市交投公司完成拆迁企业两家，平整土地180亩，该项目已完成大规模征地拆迁工作，现进场开展三通一平等施工准备工作，计划2017年10月竣工。
　　2.1.3 朝阳棚户区改造工程
　　该项目计划改造棚户区房屋655户，建设安置房655套，建筑面积约14万平方米，计划总投资3.亿元，已支付征拆费用380万元。本项目中央补助资金已到位1882万元，国开行已授信18340万元，其余资金由县级配套。完成补偿安置协议签订655份，全部是实物安置。为了更好地开展好此项工作，项目业主由市交投公司变更为水城县城市投资开发有限公司。目前已进场开展三通一平等施工准备工作，计划2017年8月竣工。
　　2.2 钟山区
　　钟山区涉及11个棚改项目，已经动工4个，分别是松坪棚户区、箐口棚户区、荷城棚户区和凉都·体育村棚改项目，完成投资2.85亿元；有6个尚未动工，分别是天波棚户区、七十三棚户区、松坪北路棚户区、转运站棚户区、水钢棚户区和水矿棚户区改造项目。天波棚户区由于挂牌土地存在争议、项目暂未启动；七十三棚户区由于建筑密度大、临街商业多，改造成本高，招商难度较大，按下达的指标无法实施改造，所以项目暂未启动； 松坪北路棚户区（原松坪棚户区）由于建筑密度大，实施改造涉及搬迁松坪菜场、贯通松坪北路、配建停车场，改造成本高，按下达的指标无法实施改造，加之无意向投资单位，项目暂未启动；转运站棚户区（原火车站棚户区）因项目征收资金未能及时到位，影响征收工作，所以项目暂未启动；水钢棚户区和水矿棚户区改造项目，因两家企业经营困难，项目都未启动。另外“星筑棚户区”项目已完成3.5亿元投资，但不能享受国家棚改政策。
　　2.3 钟山经济开发区
　　钟山经济开发区（红桥新区）三地同城重点项目棚户区改造项目为水城县2015年红山片区城市棚户区改造项目和严家寨片区城市棚户区改造项目。项目已于2014年开始实施，计划2017年完工，覆盖红山、严家寨、石桥、双龙、石龙等五大安置点。2015年计划改造4250户，改造面积411675平方米，计划投资11亿元。其中：红山片区城市棚户区改造项目计划改造户数为3050户，改造面积296155平方米，计划投资80500万元；严家寨片区城市棚户区改造项目计划改造户数为1200户，改造面积116520平方米，计划投资3亿元。目前，该项目获得中央专项补助资金8296万元（19521元/户），红山片区和严家寨片区共建成1256户、完成征拆1611户，累计完成投资5亿元。红山片区城市棚户区改造项目红山安置点、石桥安置点、双龙安置点二期工程正在审核招标方案；严家寨片区城市棚户区改造项目严家寨安置点二期工程招投标工作已完成、合同签订已结束。已完成安置协议签订4250户。
　　3 存在问题
　　3.1 货币化安置程度不高
　　全市棚改项目签订房屋征收协议数据显示，选择实物安置的户数多，货币安置的户数少。货币化安置程度不高的情况，反映出政府对货币安置方式的宣传力度不够，民众依然受传统思想影响，不愿尝试非实物安置方式。另外，也体现出在经济发展新常态的大背景下，社会资本参与棚户区改造的积极性不断减退、资金筹措艰难等困难。
　　3.2 建设资金不足，项目推进缓慢
　　由于涉及的棚户区征地拆迁量大，地方配套资金不足，项目征地拆迁及前期工作缺口资金较大，不能满足居民立即给付的要求，且部分居民述求过高，难以达成一致协议，改造协议签订缓慢。直接影响了项目建设进度。
　　3.3 招商引资困难，部分项目未启动实施
　　部分棚户区项目由于招商引资困难，截至目前仍未启动实施，松坪北路棚户区、七十三棚户区等项目就是受此影响而暂缓启动实施。
　　3.4 棚改机构人员不足，工作力量不够
　　水城县棚改机构编制为21人，但实际到位4人；钟山区机构虽已成立，但是领导不力，人员未配套到位，工作推进乏力，容易出现资料上报不严谨、不统一等现象，实质上处于“半瘫痪”状态；钟山经济开发区也成立了棚改办，由住建局局长负责，配备了一名专职人员，人手虽紧，但工作开展基本正常。
　　3.5 项目前期手续办理周期长
　　水城县塔山、朝阳棚改工程原来由市交投公司组织实施，现项目业主已变更为水城县城投公司，但项目前期工作设计、地勘、立项批复、可研批复、招标方案批复、项目用地预审、环评批复、建设用地规划、建设工程规划等手续中表明的项目业主单位均为市交投公司，相关文件没有作出相应调整，工作需要重新对接，手续需重新办理。
　　3.6 地域问题造成责任不明
　　水城县朝阳棚改工程朝阳片区部分地块2013－2014年期间由钟山经济开发区代管，期间产生了大量的违章建筑，约6万平方米。此部分违章建筑存在一定的特殊性，现水城县需要会同相关单位深入调查研究，出台合理合法的房屋征收办法。
　　4 几点建议
　　4.1 加强组织领导，形成工作合力
　　一是充分发挥市、县级棚改工作领导小组办公室的作用，积极协调各方关系，组织实施棚改项目。二是市级棚改办要加强与省级相关部门的沟通，积极申请国家补助和省政府以奖代补资金，统筹用好国家用于补助廉租住房建设与租赁补贴的资金。同时，针对国家、省大力实施的棚户区改造三年行动计划，要及时做好2016、2017年项目申报及配套基础设施计划等工作，以便得到上级在政策、资金和工作上的更多支持与帮扶。三是积极协助水城县、钟山区、钟山经济开发区加大融资和招商引资力度，积极与国发行对接相关工作，破解资金难题，落实项目投资，推动项目建设。
　　4.2 坚持尊重群众，妥善安置棚户区居民
　　采取就地就近、异地安置和货币补偿等多种形式，妥善安置棚户区居民。着力提高安置房建设品质，确保房屋质量安全可靠，设施配套完善，环境舒适优美。严格执行征地拆迁和房屋征收补偿安置政策，统一城镇房屋征收补偿标准，鼓励棚户区居民选择货币补偿或异地安置，对愿改、早搬的企业和居民给予奖励和扶持，同时，将低收入住房困难家庭纳入住房保障范围，对残疾人、农民工等特殊群体予以适当照顾。
　　4.3 大力推进货币安置，积极做到减少存量，优化增量
　　根据国家有关规定，2016年棚户区改造项目货币安置比例要达到50%以上，我市应根据工作实际，抓紧出台棚户区改造项目货币安置实施办法，制定科学可行的工作计划，层层分解，逐步推进，将完成情况纳入目标考核机制。同时，要充分发挥住房公积金对保障性住房建设的支持作用，用好用活国家及省在这方面的政策规定。积极争取金融机构对棚户区改造项目的支持，对棚户区改造项目给予贷款贴息，探索创新贷款担保模式，促进扩大信贷资金的投入，想方设法吸引社会资本主动参与棚户区改造工程，通过多种方式合力做到减少存量、优化增量。
　　4.4 强化督促、调度力度
　　市级、县级棚改办要定期或不定期对项目建设情况进行调度，实行周调、旬调、月调制度，及时发现存在的困难和问题加以协调解决。
　　4.5 强化服务协调，加大支持力度
　　针对水城县朝阳棚户区改造工程，水城县政府应组织相关单位完成朝阳片区违章建筑调查，加快出台专项土地房屋征收补偿方案，参照塔山棚户区征地拆迁工作的方式方法，做好征地拆迁户的临时安置工作，确保社会和谐稳定。
　　4.6 加强宣传引导
　　各级政府要做好棚户区改造相关法规政策宣传解释和群众的思想工作。利用广播、电视、报纸刊物、微信和互联网等平台，对涉及居民切身利益的事项如改造政策、补偿标准、安置措施、工作进度要及时公布，提高工作透明度。

　　课题指导：李新益
　　执　　笔：巴　玮

编辑：巴　玮