万广锋
〔内容摘要〕 六盘水市农民工购房意愿强烈，但城市房价高收入低，成为阻碍农民工购房的主要因素。需要在促进市民化、增加务工收入、改革户籍制度等多方面加大政策支持力度。
〔关 键 词〕 农民工 购房 调查
〔内容摘要〕 国家统计局六盘水调查队
为深入了解农民工城市（镇）购房意愿情况，近日六盘水调查队专门成立调查组，对全市100户农民工开展问卷调查，并走访了部分调查对象。调查结果表明，我市农民工购房意愿强烈，鼓励、支持农民工进城买房政策有待出台，房地产去库存压力依然较大。
一、调查对象状况
（一）基本情况
100个农民工调查对象中，男性占69%；93%为已婚；79%在非户籍所在地务工；96%的务工地在地级市及县城或建制镇（其中地级市占52%，县城或建制镇占44%）。
年龄结构看。25-35岁占40%，35-45岁占39%，45岁以上占14%，18-25岁占7%。35岁以下占47%，新生代农民工成为进城务工农民主力军。
文化程度看。农民工总体文化程度较低，初中及以下占73%。大专及以上的屈指可数，仅占8%。
从事行业看。批零、餐饮服务业、建筑业是进城务工农民从事的主要行业。调查结果显示，从事批零、餐饮服务业的占55%，建筑业的占16%，从事居民服务、交通运输、快递及其他等占29%。
个人职业看。个体经营户业主占51%，普通员工占21%，技术人员占15%，打零工占11%，企业负责人占2%。
（二）在务工地生活状况。
进城务工农民个人收入普遍不高，近一半在3000元左右。调查问卷结果显示，个人月收入在2000元以下占15%，2000-3000元占33%，3000-4000元占22%，5000元以上占19%，4000-5000元占11%。收入相对较高的主要为个体工商户群体及企业负责人，而打零工及普通员工的月收入在3000元以下。（见表1）
保障日常生活、赡养及教育、房租费方面是家庭支出重点。家庭日常生活开支消费是进城务工农民家庭每月的支出重点。调查结果表明, 83%的农民工家庭支出是保证家庭日常生活开支消费,55%的家庭用于赡养老人及子女教育,51%的用于租房或买房,30%的用于人情往来，仅有6%的家庭用于储蓄，5%的家庭用于娱乐消费。
租房居住是农民工在打工地居住首选，住房条件“差”多好“少”。目前在务工地居住方式中，租房住、住工棚或集体宿舍的占87%，自购住房的占9%，借住亲戚朋友家的占4%。
购买社保比例较高，社保种类偏少。调查表明，62%的进城务工农民购买有社保，但购买社保种类较少，按选择购买种类及人数多少排序，依次为医疗100%，养老37.1%，失业、工伤各为6.5%，生育4.8%。99%的农民工没有公积金。
九成以上农民工适应本地生活，但业余活动单调。调查结果显示，97%的农民工适应本地的生活。农民工业余时间生活方面，80%的看电视，21%的朋友聚会，18%的上网，选择运动、读书看报的分别占10%、7%。
二、农民工购房意愿情况
调查结果显示，我市有意愿在城镇购房的农民工比例达65%。按农民工类型不同，购买意愿情况差异较大。（见表2）
按性别群体看，男性农民工的购买意愿远高于女性，73.9%的男性农民工有购房意愿，而仅有不到五成女性农民工有购房意愿。
从年龄分布看，伴随着在城市中扎根欲望强烈，新生代农民工成为购房主力；农民工年龄越长，购房意愿率越低。调查结果显示，年龄在35岁以下的农民工中，80.9%有购房意愿，35岁-45岁的购房意愿率为59%，45岁以上的购房意愿率仅为28.6%。与35岁以下年龄段相比，45岁以上农民工购房意愿相差甚远。
从婚姻状况看，已婚较未婚的购房意愿率高，其中：已婚农民工购房意愿率达66.7%，未婚的购房意愿率为57.2%。
从收入情况看，农民工购房意愿强弱与收入高低成正比关系，即收入越高，购房意愿率越高；反之，收入越低，购房意愿率越低。调查结果显示，各阶段农民工购房意愿率均过半，其中：月收入在5000元以上购房意愿率为73.7%，3000-5000元的为72.7%，3000元以下的为56.3%。
按现居住房屋性质看，为改善居住环境，63.3%的租房农民工具有在城镇购买住房的意愿，50%以上的住工棚或集体宿舍及寄宿亲戚家的农民工欲在城市（镇）购房。
三、农民工购房意愿描述
（一） 购房原因
主要体现在长期居住和可以获得更好的教育、医疗和生活环境等两大方面；出于投资升值以及交通便捷而购房的意愿较弱。调查结果表明，65个有购房意愿的农民工中，购房原因是打算长期定居在务工地的占72.3%，可以获得更好的教育、医疗和生活环境的占52.3%，而为了交通便捷、用于投资升值的分别占23.1%、10.8%。
（二） 购房城市（镇）类型
53.2%的购房意愿者选择购房在地级市中心城区，46.2%的选择在县城或建制镇，仅有1.5%的选择在省会城市。
（三）购房计划方面
计划在2-4年内购房的占52.4%，1年内、4-5年的各占13.8%，5年以上的仅占6.2%。根据家庭人口规模不同，有购房意愿家庭计划购买住房面积集中在80-120平方米之间；70%以上的有购房意愿家庭采取“贷款购买”，“全款购买”家庭不到三成。
（四）对国家政策认知方面
农民工了解国家鼓励农民工购房政策少，农民工被动在城镇购房。调查结果反映，66.2%的有意愿购房农民工不了解国家鼓励农民工购房相关政策，仅有33.8%了解中央或购房地相关政策（见表3）。
农民工进城购房对国家鼓励、支持政策需求多。调查结果表明，在鼓励农民工进城买房希望得到的政策支持方面，希望购房后子女可享受与当地居民同等教育的占50.8%，希望购买地政府给予购房补贴的占47.7%，希望降低贷款利率的占30.8%，希望降低贷款门槛的占23.1%，希望降低首付比例的占21.5%，希望购房可落户的占12.3%，希望支持缴存住房公积金、利用公积金贷款购房的占9.2%。
四、影响农民工购房意愿的因素分析
城市房价高、收入低，成为阻碍农民工购房意愿的两大因素。据调查问卷显示，月收入在3000元以下的农民工，43.8%的家庭无购房意愿，占无购房意愿家庭的60%。总体看，35个无购房意愿的农民工家庭中，近一半反映是“城市房价高”，较高房价使农民工购房欲望望而止步；四成略高认为是“收入不稳定、担心付不起月供”。由于近两年经济持续下行，房地产市场下滑，靠打零工和搞建筑业为主的农民工，没有首付款成为农民工购房第一道门坎；而收入“青黄不接”，对于购房月供则是“雪上加霜”。
难以办理商业贷款或用公积金贷款成为农民工购房掣肘。据走访调查和问卷结果显示，较多有意愿买房者认为，买房最大的障碍是限制外地户籍办理贷款，甚至不能办理信用卡。在盘县走访时，一个从事日化工品销售的湖南籍个体工商户表示，虽然在红果生活了近7年，有钱交首付，但由于户籍一直在老家，很多银行不予办理贷款甚至信用卡，因此，这就引起了他还不起月供的担心，促使他没有买房意愿。调查问卷显示，99%的农民工没有公积金，缴纳公积金者寥寥无几，农民工就无从说起通过公积金贷款购房。调查结果绝非偶然，在走访座谈期间，调查对象无不反映用人单位或自身根本无意识缴纳公积金，对公积金贷款一无所知，如在钟山区走访一名四川籍农民工，来六盘水务工近30年，一直租房住，对缴纳公积金和如何进行公积金贷款从无知晓。
对国家相关政策，尤其是鼓励农民工购买的政策知之甚少。据调查问卷显示，有近半数的人不了解国家出台的鼓励农民工相关政策的规定，仅有11%的人了解中央政策。对于国家政策及地方购房政策的不了解，促使购房农民工捂紧自己“口袋”，处于“望风状态”。
吸引农民工长期定居等系列问题不可忽视。调查结果显示，有购房意愿的主要集中在长期定居在务工地的农民工，占比72.3%；在45岁以上的14人中，28.6%的人选择了购房用于长期定居。调查结果表明，3%的外来务工者选择了不能适应务工地生活，这也是其不愿意购房原因之一。
农民工社保、还款问题不容小觑。据调查问卷显示，62%的人员选择了缴纳社保，而社保的范畴基本上都属于医疗保险，在养老、失业、工伤生育等方面较少。虽然农民工购房意愿强烈，尤其是月收入在3000元以下进城务工者，50%以上的有购房意愿，但其正常收入所得除了日常生活开支消费和租房两项大的支出后，结余所剩无几，因此购房后还贷能力等问题不可小觑，要预防有购房意愿者还不起贷款导致赖账、坏账情况。
五、通过农民工购房去库存的建议
据市住房和城乡建设局统计：截止2015年12月31日，全市累计商品房待售面积480.48万平方米，其中住宅244.94万平方米。按住宅每套100平方米计算，待售住宅2.45万套；每个家庭4人计算，可容纳近10万人。
另据市就业局统计,截至2015年上半年,全市转移农村劳动力51万人，在市内就业20.4万人，而外来流入本市劳动力仅有2.4万人。
据调查结果反映，有购房意愿的65人中绝大部分为外来流入劳动力，而已购房的9人均属于市外来农民工。显然，依靠外来流动劳动力去库存显得不够。
为加快推进房地产去库存，根据调查结果和走访调查对象反映出来的问题以及农民工购房意愿需求，建议如下：
（一）加速推进农民工市民化
农民工市民化是推动城市发展去库存的撬动力，能扩大有效需求，打通供需通道，鼓励农民工进城买房可以倒逼改革，不仅满足农民工住房需求，圆了他们的“城镇梦”，也可以为推进全面小康社会起到积极推动作用，农民工市民化可谓起到“一石多鸟”的效应。
（二）提高农民工工资收入水平
要想让农民工进城购房，首要条件就是提高其收入，提高购房支付能力及还款水平。因此需要有关部门通过扩大就业、稳定农民工就业、提高最低工资水平等方式，提高并稳定农民工收入水平，为其购房及还款提供有力保障。
（三） 加快推进户籍制度改革
调查资料中显示，在非户籍所在地务工农民工较多，占近八成，尤其是35岁以下新生代农民工，意味着这支大军将成为城市未来主人，但正是户籍制度的限制使许多进城农民工不能享受同等城市待遇，包括不能办理银行贷款及信用卡、不能享受同等的医疗和社会福利待遇、子女不能享受同等的教育等等。因此，加快户籍制度改革步伐迫在眉睫，将购房农民工纳入居住证覆盖人群，推行和完善居住证制度，使农民工以主人翁的姿态立足在城市。
（四）积极推行公积金制度改革
六盘水公积金贷款政策的首要条件是有工作单位的城镇居民户籍连续足额缴存1年以上才能贷款，而对于进城农民工和个体工商户基本没有涉及，这就需要制定和细化相应的公积金制度，强制要求用人单位和部门为农民工缴纳公积金；积极引导和鼓励个体工商户缴纳公积金，为他们利用公积金贷款购房提供一个政策性平台。
（五）强化政府管理服务职能
一是强化政府管理。政府通过给予农民工购房一定购房补贴，降低购房贷款门槛，简化购房贷款办理手续，降低银行贷款利率，延长分期付款年限以及延长住房产权年限等方式，激发农民工进城买房积极性，吸引农民工进城购房。二是以政策性住房为主要切入点，控制安置房建设，打通政策性住房、城镇棚户区改造和城镇存量商品房市场，政府从开发商较低价格收购商品房，然后转卖给进城农民工。三是改进城市基础设施建设与公共服务职能，增强城市的宜居性和吸附力，建立购、租并举的住房改革制度，把公租房扩大到非城镇户籍人口。四是强化政策宣传力度，让更多的农民工了解国家购房政策，了解银行及金融机构贷款相关政策。同时，建立良好的信用机制，避免贷款后违约、赖账、坏账的发生；五是抓住六盘水市作为“两权抵押”试点城市的机遇，积极做好农村承包土地经营权和农民住房财产权（两权）抵押试点工作，借助“三变”引擎，有效盘活农村资源、资产、资金，促进农民增收致富，为农民工进城购房提供“多选”空间。
